Как расторгнуть или переоформить договор социального найма жилого помещения. Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения Договор социального найма быть расторгнут

"Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017)"; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года; извлечение; п. 14: вынужденный выезд в несовершеннолетнем возрасте из жилого помещения, в которое данное лицо было вселено по договору социального найма …

14. Вынужденный выезд в несовершеннолетнем возрасте из жилого помещения, в которое данное лицо было вселено по договору социального найма, не является основанием признания такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением по достижении им совершеннолетнего возраста.

Б. обратился в суд с иском к С.И. о признании утратившей право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета.

В обоснование иска Б. указал, что в 2011 году после смерти его дяди С.Б., являвшегося нанимателем спорного жилого помещения , к истцу перешли права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Кроме истца в жилом доме с 2000 года по месту жительства зарегистрирована С.И., 1996 года рождения, которая не является членом семьи истца. С.И. является дочерью С.Б. и была вселена в спорный жилой дом по месту жительства ее родителей. В 2003 году мать С.И. добровольно выехала из жилого помещения в другое место жительства, забрав с собой несовершеннолетнюю дочь, и с указанного времени не участвовала в расходах на содержание жилого помещения и оплату коммунальных услуг . По мнению истца, С.И. утратила право пользования спорным жилым помещением, ее регистрация носит формальный характер.

С.И. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Б. о вселении в указанное жилое помещение, об устранении препятствий и определении порядка пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что ее отсутствие в жилом помещении носит вынужденный характер в связи с конфликтными отношениями с Б. и созданием с его стороны препятствий в пользовании жилым помещением. Намерений отказаться от права пользования жилым помещением С.И. не имеет, после достижения совершеннолетия предпринимала попытки вселиться в жилой дом, оплачивает коммунальные услуги.

Решением суда в удовлетворении иска Б. отказано, встречный иск С.И. удовлетворен частично, на Б. возложена обязанность не чинить С.И. препятствий в пользовании спорным жилым помещением, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что С.И. приобрела равное с нанимателем право пользования спорным жилым помещением, которое было определено ей в качестве места жительства соглашением родителей. Суд указал, что выезд С.И. из жилого помещения не может быть признан добровольным, так как в силу возраста она была лишена возможности самостоятельно реализовать свое право на проживание в нем, а после достижения ответчиком совершеннолетия жилой дом находился в состоянии, непригодном для проживания, отсутствовал доступ в жилое помещение, что свидетельствует о временном и вынужденном отсутствии ответчика в жилом доме.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований Б. и об отказе в удовлетворении встречного иска С.И., суд апелляционной инстанции исходил из того, что местом жительства С.И. являлось место жительства ее матери, выехавшей вместе с несовершеннолетней дочерью из спорного жилого помещения, непроживание ответчика в жилом помещении носит постоянный характер, С.И. добровольно отказалась от своих прав и обязанностей по договору социального найма.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом, между муниципальным образованием (наймодатель) и С.Б. (наниматель) 1 февраля 2011 г. заключен договор социального найма жилого помещения общей площадью 37,5 кв. м.

Согласно договору совместно с нанимателем в качестве членов его семьи в жилое помещение вселены его дочь С.И. и племянник Б.

Регистрация несовершеннолетней С.И. в указанном жилом помещении была произведена 24 января 2000 г. по месту жительства ее родителей - С.Б. и С.Н.

Вступившим в законную силу решением районного суда от 26 июля 2010 г. С.Н. признана утратившей право пользования спорным жилым помещением в связи с выездом в другое место жительства.

Решением районного суда от 13 декабря 2010 г., вступившим в законную силу, С.Б. отказано в удовлетворении требований о признании несовершеннолетней С.И. утратившей право пользования спорным жилым домом. В рамках данного дела суд установил, что выезд С.И. из жилого помещения носил вынужденный характер.

После смерти С.Б. (6 мая 2011 г.) права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма перешли к Б.

На момент рассмотрения дела в суде в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства с 24 января 2000 г. С.И., с 22 марта 2011 г. - Б., которые указаны в качестве членов семьи нанимателя в заключенном 1 февраля 2011 г. договоре социального найма жилого помещения, при этом С.И. в доме не проживает.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым, разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Между тем приведенных обстоятельств, свидетельствующих об отказе ответчика в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, судом первой инстанции установлено не было.

В силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

В соответствии с положениями ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2). Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3).

По смыслу указанных норм права, несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение, в силу того, что несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно реализовать право на вселение.

Как установлено судом первой инстанции, С.И. в несовершеннолетнем возрасте была зарегистрирована в жилом доме по месту жительства своим отцом, вместе с родителями была вселена в него в 2000 году, проживала в нем, в 2003 году совместно с матерью выехала из дома в период, когда С.И. была несовершеннолетней и не имела возможности самостоятельно осуществлять свои права по пользованию жилым помещением.

Само по себе проживание С.И. совместно с матерью в жилом помещении, не являющемся местом жительства, которое было определено ребенку соглашением родителей, не может служить основанием для признания С.И. утратившей право пользования спорным жилым помещением.

Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто судом апелляционной инстанции то, что от права пользования жилым помещением после наступления совершеннолетия С.И. не отказывалась, несла расходы по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг, а также то, что имелись препятствия в пользовании жилым помещением.

Однако данные обстоятельства, исходя из подлежащих применению к отношениям сторон приведенных выше норм материального права, не получили должной правовой оценки суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал толкование норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон, на основании чего, учитывая наличие в материалах дела сведений о конфликтных отношениях между истцом и ответчиком, чинении ответчику препятствий в пользовании жилым помещением, невозможности пользоваться им, несении С.И. расходов по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг, пришел к правомерному выводу о временном и вынужденном характере ее отсутствия в жилом помещении.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось.

Человек пользуется домом или квартирой либо по праву собственности, либо по найму. Приобретя квартиру (приватизация, покупка), гражданин становится ее законным владельцем, снимая — арендатором (нанимателем). Если собственник жилья – государство в лице муниципалитета, то это – социальный наем.

В зависимости от инициатора, расторжение возможно двумя способами:

добровольное;
через обращение в суд.

Законные причины

В соглашении о найме есть две стороны — гражданин (наниматель) и собственник жилья (муниципалитет), каждая из которых имеет права и обязанности. При изменении обстоятельств может встать вопрос о расторжении договора.

Основания прекращения договора можно разделить на две группы:

нарушение нанимателем условий договора. Инициатором выступает собственник жилья;
решение гражданина о прекращении проживания по данному адресу.

Основания расторжения договора социального найма перечислены в. Список причин ограничен, самостоятельно расширить его нельзя.

Аннулирование договора соцнайма жилого помещения осуществляется путем:

разрушения жилого помещения, в том числе и по непреодолимым причинам;
кончина нанимателя, если он проживал один;
по взаимному согласию;
по желанию нанимателя, в том числе, в случае переезда в другое жилье;
по инициативе собственника – по причинам постоянных нарушений жильцом условий соглашения.

Когда нельзя расторгать соглашение?

Расторгнуть договор соцнайма невозможно, если в результате будут нарушены права других лиц, в основном — социально уязвимых категорий.

В первую очередь, речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика. Сначала следует провести работу по лишению родителей прав по воспитанию детей. Службы опеки (попечительства) найдут того, кто будет заботиться о детях и определят их место проживания: в новой семье или в учреждениях соцзащиты.

Не подлежит расторжению договор соцнайма с лицами:

осужденными к отбыванию наказания;
проходящими лечение в психиатрических организациях здравоохранения;
длительный период не находящиеся в жилье по уважительным причинам (например, командировка военнообязанных лиц).

Как расторгнуть договор социального найма по инициативе одной из сторон?

Имея намерение, жилец вправе расторгнуть договор в любое время.

При этом, закон обязывает его:

произвести расчет по жилищно-коммунальным платежам;
передать помещение в исправном техническом и санитарном состоянии.

Важно! Если гражданин проживает не один, то к заявлению о расторжении соглашения необходимо приложить письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади членов семьи.

Основной причиной расторжения договора социального найма жилого помещения по желанию нанимателя является его выезд по другому адресу. Датой прекращения отношений в данном случае будет день освобождения квартиры семьей гражданина.

По инициативе наймодателя возможно прекратить правоотношения, если:

квартиросъемщик имеет долги по ЖКХ более, чем 6 месяцев;
помещение имеет значительные повреждения по вине нанимателя или лиц, за чьи поступки он в ответе (его члены семьи, гости, поднаниматели). Понятно, что при вторжении грабителей или в случае пожара, предотвратить повреждение жилья человек не сможет;
гражданин ведет образ жизни, систематически нарушающий права соседей. Такие случаи распространены — музыкальное сопровождение в ночное время, к примеру;
наниматель самовольно поменял целевое назначение жилья, например, открыл там салон услуг или наладил промышленное производство.

Расторжение договора по обоюдному согласию наймодателя и нанимателя

Самый приятный вариант расторжения договора социального найма жилого помещения – обоюдное согласие. Обе стороны считают прекращение правоотношений правильным и необходимым. Инициатором в данном случае может выступать любая сторона – и жилец и наймодатель.

Если договор расторгается по инициативе гражданина, то ему необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет в любое время — ограничений для подачи такого ходатайства нет. Другой вариант, когда инициатива расторжения исходит от наймодателя, а гражданин не доводит дело до судебных разбирательств и добровольно выселяется из квартиры.

Обращение в суд

В случае, если нарушающий обязанности жилец отказывается полюбовно прекратить правовые отношения, собственник (муниципалитет) принимает решение судиться. Такие дела рассматриваются судами районного уровня по месту нахождения жилого фонда. Для обращения в суд, наймодатель, в первую очередь, составляет исковое заявление.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

подлинный договор социального найма;
сведения о регистрации (прописке) гражданина;
переписку с нанимателем по вопросу освобождения квартиры в добровольном порядке;
копию техпаспорта помещения.

Также следует приобщить общеустановленные документы, необходимые для обращения в суд: доверенность лица, представляющего интересы ответчика, платежку об оплате госпошлины.

Образец искового заявления

Строгая форма искового заявления законодательно не закреплена. Необходимо лишь соблюсти основные условия, указанные ниже.

Структура о расторжении договора социального найма выглядит так:

наименование судебного органа;
наименование и реквизиты истца (юридический адрес, телефон);
сведения об ответчике (фамилия, имя, отчество, адрес регистрации по месту жительства, телефон);
название иска;
информация о ситуации, послужившей основанием для обращения в суд;
доказательства нарушения ответчиком условий договора;
указания на нормы действующего законодательства РФ, согласно которым выставлены исковые требования;
суть исковых требований;
перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению;
дата подачи заявления, подпись истца или его представителя.

Последствия

После прекращения действия договора социального найма жилого помещения все обязательства наймодателя по отношению к гражданину аннулируются. Самым тяжелым последствием является выселение из жилья.

А также каков размер , вы можете узнать на нашем сайте.

Причины и основания

Каковы основания прекращения соцнайма жилого помещения? Если наниматель вместе с семьей сменил место жительства , считается, что официальный документ о найме социальной квартиры тем самым расторгнут.

Типовой договор соцнайма утвержден Правительством РФ 21.05.2005г.

Наймодатель может расторгнуть его только через суд , если:

Соцнайм считается прекращенным , если:

наймодатель выигрывает дело о его прекращении в суде;
вследствие чрезвычайного происшествия помещение разрушается;
гражданин, проживавший один, умирает или пропадает без вести;
съемщик с семьёй переезжает жить в другую квартиру (со дня переезда).

Суд, обычно, устанавливает срок, за который должны быть устранены нарушения — один год.

Год проходит, устранения нарушений нет — наймодатель вправе вновь обратиться в суд. На этот раз по судебному решению, скорее всего, соглашение с гражданином будет расторгнуто (ст. 452 ГК РФ).

Об основаниях для из квартир, полученных по соцнайму, а также о возможности и , вы можете узнать на нашем сайте.

Инструкция для нанимателя

Узнайте, что делать в муниципальной жилой площади, из нашей статьи.

Инструкция для наймодателя

Получение согласия съемщика и членов его семьи. Если оно получено, подаются документы в МФЦ или в администрацию, договоренность расторгается.
Без согласия нанимателя возможен только судебный путь : извещаем его о своем решении.
При получении отказа или отсутствии ответа после 30 дней подаем заявление в суд .

Необходимо собрать и предоставить на суде доказательства оснований для расторжения соглашения (свидетельства соседей, акты жилищной инспекции и т. д.).

После получения положительного судебного решения пишем заявление в МФЦ или в Управлении Департаментом Жилищной Политики.
Обращение регистрируется в Книге регистрации. Специальная комиссия выносит аргументированное решение по данному вопросу.

Искового заявления о расторжении договора социального найма жилого помещения.

Об отличиях договора социального найма от вы можете узнать из нашей статьи.

Особые случаи

В судебной практике решения о расторжении соглашения соцнайма не выносится, если коммунальные платежи съемщиком в течение полугода не делались по одной из ниже приведенных причин:

Из жилья в таких случаях гражданин не выселяется, но закрыть имеющийся долг обязуется за определенный судом срок.

Если жилплощадь, предоставленная по условиям социального найма, используется не для проживания , делается административное предупреждение или налагается штраф (от 10 МРОТ).

Кто не может лишиться права проживания при расторжении договоренности на съем муниципального жилья:

пенсионеры;
близкие родственники работника, причиной смерти которого стало выполнение служебного задания;
инвалиды, увечья которых связаны с их профессиональной деятельностью.

Форма для расторжения соглашения аналогична форме его заключения. Наймодатель вправе подать заявление в суд с требованием расторгнуть бумагу соцнайма только после отказа нанимателя без суда удовлетворить его требование или отсутствия ответа в течение месяца.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания 19 .

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние 20 .

В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным 21 .

Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.

Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):

1) снос дома, в котором находится жилое помещение;

2) перевод жилого помещения в нежилое;

3) признание жилого помещения непригодным для проживания;

4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд 22 .

Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.

Новшеством Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.

Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами. Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарии к ст. 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.

2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.

3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.

5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.

6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.

Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).

7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.

Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).

При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.

Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.

9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.

Возможно, будет полезно почитать: